Coluna do Azenha

Minha casa, minhas regras. Será? A vida em condomínio

Dando continuidade às ilustres participações anunciadas para o mês de julho, nesta edição contaremos com a colaboração da administradora e advogada especialista em administração pública, Jéssica Pasa Borges. Em que pese a especialização em outra área, hoje o tema abordado é vivido pela Doutora na essência. Falaremos de direito condominial.

Jéssica Pasa Borges, advogada

São vários os motivos de debate nas reuniões de condomínio, porém, há alguns direitos e deveres básicos que o condômino tem – e que pensa que tem, e não tem – que ajudam a esclarecer e amenizar a controvérsia.

A palavra sociedade tem sua origem derivada do latim societas, uma “associação amistosa com outros”, e societas deriva de socius, que significa companheiro. Estaria, assim, implícito no significado de sociedade que seus membros compartilham interesse ou preocupação mútuas sobre um objetivo comum.

Entretanto, a história nos mostra que os interesses e preocupações giram muito mais em torno de interesses privados que de interesses coletivos. E, quando esses interesses particulares desrespeitam os interesses da coletividade os conflitos são inevitáveis.

A vida em condomínio pode ser mais estressante do que se imagina. Falta de zelo com o prédio, falta de educação, festas, animais de estimação, são vários os motivos. A vida em sociedade implica na interatividade entre os indivíduos, o que gera um número infindável de situações conflituosas. Neste contexto é fundamental que você – condômino – conheça um pouco das regras deste jogo.

Convenção ou Regimento Interno?

Quando da constituição do condomínio, as regras de convivência são aprovadas, e devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico. A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma” e não um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio, como dispõe o artigo 1.333, caput, do Código Civil. Difere-se, portanto, do Regimento Interno, sobretudo pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. O Regimento Interno, por sua vez, tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Assim, sempre que surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.

Ops, caiu.

Para os condôminos de edifícios, é parte da rotina a queda de objetos dos apartamentos, causando, muitas vezes, danos a outros moradores. O artigo 938 do Código Civil, dispõe que “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Deste modo, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador, a responsabilidade civil será do condomínio, bem como se o problema da queda for decorrente da falta de conservação da fachada do prédio, não impedindo, nesse último caso, que o morador providencie os reparos, em caso de urgência, e após, solicite o respectivo reembolso. De todo modo, se o dano causado for interno, a resolução se dará de forma administrativa, porém se externo e envolver terceiros, pode-se buscar o amparo do Poder Judiciário. Hoje em dia, a fim de evitar a responsabilidade civil, a maioria dos condomínios, tem inserido cláusulas punitivas no seu regimento interno, referente a queda e arremessos de objetos, considerando-se que o trabalho de fiscalização do prédio deve ser realizado pelo síndico, funcionários e pelos próprios condôminos.

Vazamentos e infiltrações

São tão chatos e dispendiosos que ninguém quer assumi-los, mas – fique sabendo – que toda vez que o vazamento vem das áreas comuns, a responsabilidade cabe ao condomínio. Isso inclui o chamado encanamento vertical, que abastece todos os apartamentos. A mesma lógica se aplica à coluna de esgoto. Já quando a infiltração vem do encanamento horizontal, a responsabilidade é do morador. Então fica a dica: se você perceber um vazamento vindo do apartamento de cima, o primeiro passo é avisar o vizinho e aguardar um prazo razoável para que o reparo seja feito – isso se o dano for simples. Geralmente, o síndico não participa de acertos entre vizinhos, porém tem carta branca para advertir e até mesmo multar um morador que se recuse a resolver o problema ou demore a fazê-lo. Aliás, se houver necessidade de um conserto urgente, o síndico pode pedir autorização judicial para entrar no apartamento de um morador, fazer o reparo e depois cobrar a despesa do proprietário.

Garagem

O que causa confusão, nesse quesito, são carros mal estacionados; mau uso das vagas pelos visitantes; estacionamento em locais que bloqueiam a passagem; morador que deixa o portão da garagem aberto e compromete a segurança dos demais; ou o utiliza sem qualquer cuidado o acionamento do portão eletrônico, gerando com isso, constante necessidade de manutenção. Não tem jeito: só o bom-senso resolve! Muitas vezes, a causa dos problemas reside na origem. Há prédios que não dispõem de uma vaga por apartamento. Em outros, existem espaços melhores e piores. Por isso, a solução pode estar no rodízio – cada um fica por determinado período em cada vaga –, definido no regimento interno. As vagas podem ser alugadas, se o regulamento assim o permitir. A preferência, em regra, é dos condôminos.

Proibido animais

Existem muitas convenções antigas de condomínios que preveem a restrição de animais domésticos, e, por tal entendimento, o condômino não poderia criar e nem mesmo receber um visitante que estivesse de posse de qualquer animal sob pena de aplicação de multa ao condômino morador. Tal restrição é nula de pleno direito. O condomínio pode regulamentar, dentro dos limites legais, como se dará a permanência, trânsito e convivência desses animais, mas não proibir. Corroborando com esta tese, recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.783.076, decidiu que, desde que não representem risco à incolumidade e à tranquilidade dos moradores, animais de estimação não podem ser proibidos em condomínios, de modo que a convenção do condomínio não pode sequer dispor sobre tal proibição.

Silêncio

O barulho costuma ser o motivo mais frequente das brigas. E engana-se quem pensa que o problema está nas grandes festas, os barulhos do cotidiano são os mais irritantes e os maiores causadores de estresse. Vão do ruído de sapatos até o som potente dos equipamentos, já que a estrutura dos prédios também não colabora. Se a sua vizinha de cima vive sobre saltos estrondosos, saiba que ela tem o direito de calçar o que quiser dentro do próprio imóvel. Aí vale, mais uma vez, o perseguido bom senso. Em um papo amigável, podem pensar em dividir os custos para a instalação de algum tipo de isolamento. No caso de travessuras das crianças, uma conversa com o síndico e a administradora pode resolver, porém jamais com os pequenos. O mesmo ocorre no caso de animais domésticos que interferem quanto à saúde, higiene e/ou sossego dos moradores. Os excessos podem ser punidos com multa, que deve estar prevista no regimento interno, esperando-se, com isso, que os proprietários redobrem a atenção.

Barulho com hora marcada

Os horários que permitem as obras de reformas ou manutenções em condomínio e o barulho gerado, seja nas áreas comuns ou nas unidades condominiais, devem estar formalmente estabelecidos no Regulamento Interno. Na hora da polêmica, o melhor e mais prudente é consultar esse documento para esclarecer quem está com a razão. Em regra, admite-se o horário comercial (8h às 17h) de segunda à sexta-feira, sendo proibida sua realização aos domingos. Ademais, independentemente se o barulho é gerado por obras ou não, existe um limite para o nível de ruído em condomínios mesmo durante o dia, de modo que o sossego, salubridade e segurança da vizinhança têm amparo no Código Civil, em seus artigos 1227 e 1336, cabendo inclusive, multa pelo seu descumprimento.

O antissocial pode ser expulso?

Antissocial é aquilo que é contrário à sociedade. Isso mesmo, popularmente, é aquele carinha estranho que faz tudo errado. O condomínio, por sua natureza, nada mais é que uma espécie de sociedade. Sendo assim, o condômino antissocial é aquele que se comporta contrariamente ao interesse do condomínio. O artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária como a sanção cabível, mas não sua expulsão. Não obstante, a exclusão do condômino antissocial encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

A vida em condomínio implica direitos e deveres, sendo necessário que cada um respeite os seus limites e os limites dos demais moradores, evitando assim o surgimento de situações desagradáveis e que possam trazer algum tipo de risco ou prejuízo. E, por fim, que prevaleça – OBRIGATORIAMENTE – o bom senso.