A compra de uma propriedade rural costuma envolver diversas análises: produtividade da área, qualidade do solo, disponibilidade hídrica, localização, documentação e preço. No entanto, existe um aspecto que muitos produtores acabam deixando em segundo plano e que pode representar custos elevados no futuro: os passivos ambientais.

Em termos simples, passivo ambiental é toda obrigação decorrente de danos, irregularidades ou pendências ambientais existentes em uma propriedade rural. São situações que podem gerar multas, embargos, exigências de recuperação ambiental e até restrições para exploração da atividade produtiva.

Entre os passivos mais comuns estão a supressão irregular de vegetação nativa, intervenções em Áreas de Preservação Permanente (APPs), déficit de Reserva Legal, degradação de nascentes e cursos d’água, erosões, assoreamentos, uso irregular de recursos hídricos e inconsistências relacionadas ao Cadastro Ambiental Rural (CAR).

O grande problema é que nem sempre essas irregularidades são facilmente identificadas. Muitas vezes, a matrícula do imóvel está regular, não existem processos aparentes e a propriedade apresenta boa aparência visual. Ainda assim, podem existir passivos ambientais relevantes que somente serão descobertos por meio de uma análise técnica especializada.

Não são raras as situações em que o produtor adquire uma área e, posteriormente, descobre a existência de intervenções em APPs realizadas há décadas, déficit de Reserva Legal ou até mesmo autuações ambientais relacionadas a fatos ocorridos antes da aquisição do imóvel.

Nesses casos, a surpresa costuma vir acompanhada de custos expressivos. Dependendo da situação, o proprietário poderá ser obrigado a recuperar áreas degradadas, recompor vegetação nativa, regularizar reservas legais, elaborar projetos ambientais e cumprir exigências dos órgãos fiscalizadores.

A legislação ambiental brasileira estabelece que a obrigação de reparar o dano ambiental acompanha o imóvel. Em outras palavras, ainda que a irregularidade tenha sido praticada por antigos proprietários, o atual titular poderá ser chamado a promover a regularização da área.

Isso, porém, não significa que o comprador fique sem proteção. Quando comprovado que o passivo foi causado por terceiros, é possível buscar judicialmente o ressarcimento dos valores investidos na recuperação ambiental e na regularização da propriedade.

Por esse motivo, a auditoria ambiental prévia tornou-se uma etapa tão importante quanto a análise jurídica e documental do imóvel. Antes de fechar negócio, é recomendável verificar a situação do CAR, a existência de autos de infração, embargos, termos de recuperação ambiental, uso de recursos hídricos, áreas de APP, Reserva Legal e demais aspectos relacionados à conformidade ambiental da propriedade.
Além disso, os contratos de compra e venda devem conter cláusulas específicas sobre responsabilidade ambiental, prevendo declarações do vendedor, garantias, obrigações de regularização e mecanismos de indenização para situações em que passivos venham a ser identificados posteriormente.

A experiência demonstra que o maior prejuízo não está necessariamente na existência do passivo ambiental, mas na sua descoberta tardia. Quando identificado antes da aquisição, o problema pode ser mensurado, negociado e incorporado ao planejamento financeiro da operação. Quando descoberto apenas após a compra, pode comprometer a rentabilidade do investimento por muitos anos.

Em um mercado cada vez mais exigente, no qual instituições financeiras, tradings, certificadoras e compradores valorizam propriedades ambientalmente regularizadas, conhecer a situação ambiental do imóvel deixou de ser apenas uma cautela recomendável. Hoje, trata-se de uma medida essencial para proteger o patrimônio, garantir segurança jurídica e preservar a viabilidade econômica da atividade rural.

Antes de adquirir uma propriedade rural, vale a reflexão: você conhece realmente todos os passivos da área que pretende comprar? Uma análise preventiva pode evitar prejuízos significativos e transformar um potencial problema em uma negociação mais segura e transparente.

Carolina Carelli e Amanda Cardoso são advogadas.