Nos últimos anos, o interesse de outros países pelas terras agrícolas brasileiras voltou ao centro das atenções. Com um julgamento sobre o tema acontecendo, o STF sinaliza que irá manter as regras atuais que restringem, em algumas situações, a compra de terras brasileiras pelo capital estrangeiro, seguindo um aspecto importante voltado à proteção da soberania nacional. Mais do que entender essas regras e como elas impactam o agronegócio brasileiro, seja no preço das fazendas, no tempo de venda e na dinâmica das negociações, é preciso considerar que o equilíbrio se faz necessário nessa conversa pois, na outra ponta, os investimentos estrangeiros podem fortalecer a cadeia como um todo.

O tema ganha mais força à medida que o Brasil se consolida como potência agroalimentar, reunindo escala, clima favorável, disponibilidade de água e protagonismo global na produção de alimentos. Isso, é claro, considerando os olhares de fora. Para se ter uma ideia, nos primeiros sete meses de 2025, o interesse dos Estados Unidos por terras brasileiras cresceu 15%, considerando a procura que registramos no Chãozão. Desde então, a demanda se diversificou e ficou mais intensa, atraindo outras nações como Portugal, Alemanha, Reino Unido, França, Espanha e China.

No mercado, um dos argumentos mais recorrentes é o de que essas restrições reduzem a liquidez das propriedades rurais. Isso porque menos compradores potenciais significam menos concorrência e mais dificuldade para fechar negócios. Esse ponto costuma surgir com mais força quando se fala de grandes áreas ou de regiões de fronteira agrícola, onde o mercado interno nem sempre absorve propriedades de maior porte com rapidez.

Na prática, produtores relatam negociações mais longas, exigências adicionais e perda de oportunidades quando investidores estrangeiros esbarram em entraves legais ou processos de autorização [para a compra de terras por estrangeiros ]. Isso pode afetar não apenas a venda da terra, mas também operações de crédito, garantias e reorganizações patrimoniais ligadas ao imóvel rural.

De forma objetiva, é preciso entender primeiramente que estrangeiros podem comprar até 25% do território de um município, desde que cumpra requisitos legais, como ter um CPF e residência permanente no Brasil. Caso ele não more aqui, é possível comprar até 3 módulos fiscais. E o tamanho de cada módulo varia conforme o município, podendo ser de 5 a 110 hectares. Para propriedades maiores que 50 módulos fiscais, é necessária uma autorização expressa do Congresso Nacional. Nela, o interessado deve justificar qual será a utilização da terra, por exemplo, se é um projeto ambiental ou produção agrícola.

Já as grandes empresas estrangeiras também podem adquirir terras no Brasil. Nesse caso, é obrigatório um plano de investimento para ser apresentado e aprovado pelo Incra. A ideia é garantir que essa movimentação irá trazer benefícios e desenvolvimento para o país. Outro requisito importante é que a empresa de um procurador que more no Brasil, tenha CPF e seja o administrador da propriedade.

Os imóveis rurais próximos às fronteiras brasileiras, em uma distância de até 150 km delas, também podem ser alvo de compra. Mas por serem consideradas áreas estratégicas para a segurança nacional, uma autorização do Conselho de Defesa Nacional também é necessária.

Com essa recente sinalização do STF de que o Brasil tende a manter o atual modelo de controle sobre a compra de terras por estrangeiros, a discussão jurídica reforçou algo que o mercado já conhece, pois a terra segue sendo tratada como ativo estratégico, sujeito a regras específicas, e não como um bem comum de livre circulação. Mais compradores não significam, necessariamente, um mercado melhor. O impacto do capital estrangeiro sobre o preço da terra depende, sobretudo, da forma como ele entra.

Quando o investimento é produtivo, voltado à atividade agropecuária, à geração de renda e ao desenvolvimento regional, ele tende a fortalecer o valor da terra de maneira consistente.

Experiências internacionais mostram que a entrada desregulada de capital financeiro no mercado fundiário costuma resultar em concentração de terras, retenção de áreas sem uso produtivo e dificuldade de acesso para produtores locais. O valor sobe, mas o mercado perde equilíbrio.

É nesse ponto que o controle, ainda em votação, funciona como elemento que traz mais serenidade ao mercado. O modelo adotado no Brasil não impede a participação do capital estrangeiro no agronegócio. Esse capital está presente em praticamente toda a cadeia produtiva, dos insumos ao crédito, da logística à exportação. O que existe são limites quando o assunto é a posse da terra, um ativo que envolve não apenas valor econômico, mas também produção de alimentos, uso do solo e desenvolvimento regional.

No fim das contas, a discussão central não é se o capital estrangeiro deve ou não participar do mercado de terras. A pergunta mais relevante é que tipo de mercado fundiário o Brasil quer fortalecer. Um mercado ancorado na produção tende a ser mais estável, previsível e sustentável para quem vive dela.

Quando o capital estrangeiro entra no mercado de terras, o desafio é garantir que ele agregue valor ao campo. E, se feito de forma organizada, o Brasil já provou que esse objetivo é possível.

* Por Geórgia Oliveira, CEO do Chãozão